Jak postupovat při koupi bytu

Před několika lety jsem si hledal s přítelkyní náš první byt ke koupi. Neznalý prostředí realit jsem byl velice důvěřivý. Postupem času, s přibývajícími prohlídkami bytů, jsem zjišťoval, že najít ten správný byt není vůbec jednoduché. A hlavně jsem zjistil, že realitní makléř se nezastaví před ničím a i ti seriózně vypadající nakonec úplně seriózní nejsou. Při koupi bytu tedy platí více než jinde heslo: „Důvěřuj, ale prověřuj“.

Fáze ujasnění vlastní představy

Člověk by si měl především ujasnit dvě základní věci – lokalitu a cenu. Tyto dvě věci spolu velice úzce souvisejí. Pro někoho může být určitá lokalita velice důležitá a nechce jít jinam. Pro někoho lokalita není až tak důležitá a je mu například v okruhu 20 km jedno, kde bude byt umístěn. No a samozřejmě každá lokalita má svou cenu. Proto je důležité si velice dobře promyslet kolik finančních prostředků máme k dispozici, popřípadě jak budeme byt financovat.

Když máte ujasněnu lokalitu a cenu, můžete si nadefinovat další parametry jako je velikost (m2), typ domu (cihlový, panelák, dřevostavba), po rekonstrukci/před rekonstrukcí, atd. Parametrům při výběru bytu je věnován samostatný článek Parametry při výběru bytu. Sepište si seznam parametrů, které jsou pro Vás důležité. Mělo by jich být maximálně 10. Z těchto parametrů si vypište maximálně 5, které byt musí bezpodmínečně splňovat.

Fáze hledání potenciálních bytů

Když máte nadefinováno, co od budoucího bytu očekáváte, nastává fáze procházení internetu, nástěnek a dalších zdrojů potenciálních bytů na prodej. V době internetu jsou nejrůznější realitní servery nejlepším zdrojem informací a poteciálních bytů na prodej. Nepodceňujte ale ani různé nástěnky a vývěsky v dané lokalitě. Některé byty nejsou na internetu vůbec inzerovány a mohl by Vám tak uniknout zajímavý byt. Dalším dobrým zdrojem jsou místní obyvatelé. Pokud máte ve vytipované lokalitě někoho známého, může to být dobrý zdroj informací o chystaných nabídkách. Nejlepší jsou důchodci, kteří většinou vědí, kdo se stěhuje, rozvádí, nemá peníze a musí tedy prodat svoji nemovitost.

O hledání potenciálních nabídek se dočtete více v tomto článku a o samotných inzerátech a jejich věrohodnosti se dočtete zde.

Fáze sjednávání prohlídek vytipovaných bytů

V případě, že jste nalezli několik potenciálních nabídek, je nutné si domluvit prohlídku. Při obvolávání nabídek Vás může překvapit několik typů chování především realitních makléřů:

  • Telefonní číslo v inzerátu opakovaně nikdo nezvedá a nikdo Vám nevolá zpět. V takovém případě, to zkuste ještě další den. Pokud se nikdo neozve, tak si daný inzerát vyškrtněte. Pokud daný inzerent neodpovídá na telefony, jak by asi vypadalo jednání o koupi bytu.
  • Telefon někdo sice zvedne, ale řekne, že se Vám ozve. Bohužel čekáte několik dnů a nikdo se neozývá. I zde platí, že si daný inzerát můžete vyškrtnout ze seznamu. Pokud v této fázi jedná dotyčný prodejce nebo zástupce prodejce takto, pak by samotné jednání o koupi bytu bylo ještě horší.

Už při domlouvání schůzky se vyptávejte. Ptejte se i na věci, které byly napsány v inzerátu. Podle reakce dotyčného na druhé straně si totiž můžete částečně ověřit, zda inzerát odpovídá skutečnosti. Realitky někdy uvádějí v inzerátu podlahovou plochu, která neodpovídá skutečnosti. Z bytu o 75 m2 se může vyklubat 50 m2 s velkou terasou a sklepem, což jaksi v inzerátu zapomněli uvést. V některých případech již z telefonátu zjistíte, že byt neodpovídá vašim představám. V takovém případě již nemusíte ztrácet čas prohlídkou. Pokud máte vytipovaných několik bytů, vyhraďte si jeden den a snažte se domluvit prohlídky na tento den. Ušetříte tak čas a případné zklamání v případě, že některá prohlídka bude úplný propadák. Máte ještě další prohlídky. Navíc máte vše v čerstvé paměti a můžete porovnávat.

Fáze prohlídky bytu

Na prohlídku bytu je dobré si vzít někoho sebou. Nám se osvědčilo si vzít někoho, kdo trošku rozumí stavebnictví (nebo aspoň domácího kutila, který zná běžný chod domácnosti a opraví si většinu věcí sám). Ten by měl hrát roli toho zlého – vše pořádně projít a zkontrolovat. Všechny objevené nedostatky by měl říkat nahlas tak, aby to prodávající či realitní makléř slyšel. To se totiž může hodit později při případném vyjednávání o ceně. Dojeďte na místo klidně půl hodiny před smluveným časem. V klidu si celou oblast prohlédněte. Všímejte si míst na parkování, lidí, kteří z domu vychází. Zastavte se s nimi a zeptejte se jak se jim tam bydlí. Většina lidí je velice sdílná a v případě, že mají nějaké problémy s bydlením, velice ochotně vám je sdělí. Dívejte se, zda nejsou v blízkém okolí nějaké průmyslové stavby. Ty mohou být hlučné, znečisťující vzduch atd.

U některých prohlídek bývá přítomný i majitel. V některých případech se potkáte jenom s realitním makléřem. V samotném obytném domě si všímejte již chodeb a celkového vzhledu a stavu budovy. Dívejte se také na kvalitu materiálů. Setkali jsme se s obytným domem, kde bylo jen kovové schodiště bez zapravení omítkou. Balkóny byly jen montované kovové profily. Již na první pohled bylo vidět, že se na stavbě celého domu šetřilo. Vemte si sebou seznam parametrů a během prohlídky si klidně dělejte poznámky a odškrtávejte co byt splňuje a co nesplňuje. Vše si důkladně projďete. Prohlédněte si okna. Všímejte si, zda není v rozích plíseň, zda nejsou plastové části zvětralé, v jakém stavu jsou žaluzie. Prohlédněte si podlahy. Dívejte se na podlahové lišty, případné nerovnosti, škrábance. Makléře se na tyto věci klidně zeptejte. Prohlédněte si zdi. V rozích místností se dívejte na stopy po plísni. Místo, kde byla plíseň, může mít jiný odstín barvy. V koupelně a na wc si všímejte stavu obkladů a kvality provedení. Prohlédněte si stoupačky i vodoměr. Dívejte se, zda někde nezatíká voda.

V některých případech majitel či realitní makléř při prohlídce zmiňuje movité věci, které v bytě zůstanou. Tyto věci si během prohlídky sepište. Bude se to hodit při případném domlouvání koupě bytu. Budete mít seznam věcí, které Vám byly při prohlídce slíbeny spolu s bytem. V několika případech se nám stalo, že pokud jsme projevili zájem o byt, věci slíbené při prohlídce najednou nebyly součástí prodeje a majitel se nakonec rozhodl, že si je nechá.

Podrobnější informace o průběhu prohlídky bytu a o tom jak se na prohlídku připravit naleznete v tomto článku.

Fáze vyjednávání o ceně

Pokud se vám zalíbil některý z prohlednutých bytů, nastává fáze vyjednávání o ceně. Tato fáze je velice důležitá a v mnoha případech se dá cena snížit o několik stovek tisíc korun při použití správné taktiky. V první řadě je nutné být na prohlídce zdrženlivý. I když se jedná o Váš vysněný byt a okamžitě ho chcete vzít, neprojevujte před prodávajícím svoje nadšení. Ztratíte tak dobrou vyjednávací pozici. Po prohlídce shrňte prodávajícímu veškeré nedostatky, které jste na bytě shledali a řekněte, že si koupi promyslíte a ozvete se. Prodávající bude většinou tvrdit, že má několik dalších prohlídek a potenciálních kupců. V 99% případů to není pravda. Ještě ten den ale zavolejte prodávajícímu a sdělte mu, že byt koupíte za cenu o 5 – 15% nižší než byla nabídková cena (cenu stanovte s ohledem na to jaká cena je vzhledem k ceně takového bytu v dané lokalitě obvyklá a také v závislosti na tom jak moc ten byt chcete). Většina bytů má kupní cenu nadsazenou a je možné o ceně jednat. Více o vyjednávání o ceně při koupi bytu jsou popsány v tomto článku.

Fáze dohody o koupi bytu

Pokud jste se dohodli na ceně, což je jedná z nejdůležitějších věcí, je nutné dohodnout další podmínky koupě. K těm patří datum převzetí bytu, způsob zaplacení kupní ceny, příprava smluv, seznam movitých věcí, které v bytě zůstanou. I v této fázi stále může potenciální koupě bytu ztroskotat, proto ji nepodceňujte. Vše si zaznamenejte a ústně domluvené záležitosti sepište do mailu a nechte si potvrdit od prodávajícího. Podrobnější informace o tom, co všechno je dobré dohodnout najdete v tomto článku.

Fáze vyřizování koupě a převodu bytu

Nyní už máte domluveny veškeré podrobnosti prodeje a nastává fáze vyřízení formalit, podepsání smluv, zaplacení kupní ceny, převodu bytu na katastru nemovitostí a samotného předání bytu. V případě, že je všechno domluveno, připraví jedna nebo druhá strana zpravidla smlouvu o smlouvě budoucí, nebo v případě realitní kanceláře, rezervační smlouvu. Bližší informace o rezervační smlouvě a smlouvě o smlouvě budoucí naleznete v tomto článku. Dále je nutné převést kupní cenu dle domluvy (zpravidla do úschovy). Zde je několik možností dle typu financování koupě bytu. Pokud používáte pro koupi bytu hypotéku, pak si přečtěte tento článek.

Fáze předání bytu

Na předání bytu si vezměte veškerou komunikaci, kterou jste s prodávajícím nebo realitním makléřem během prodeje vedli. Především se zaměřte na podepsané smlouvy, emailovou komunikaci o movitých věcech, které v bytě mají zůstat. Dále si nezapomeňte občanský průkaz. Během předání bytu vyplňte předávací protokol a v případě, že něco není v bytě dle podepsané smlouvy či dohody, trvejte na zanesení těchto nedostatků do předávacího protokolu spolu s řešením nedostatku, na kterém se dohodnete. Před předáním bytu se také domluvte na převodu plynu, elektřiny a dalších služeb na Vás. U elektřiny je možné vše udělat telefonicky. U plynu je nutné zajít společně na pobočku. Předávací protokol by měl mít seznam věcí, který spolu projdete.

Především se jedná o:

  • zapsání stavu elektroměru, plynoměru, vodoměru
  • předání klíčů od bytu a společných prostor
  • kontrola movitých věcí a spotřebičů
  • kontrola stavu bytu

2 komentáře u „Jak postupovat při koupi bytu

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Můžete používat následující HTML značky a atributy: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>